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        關(guān)于《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》的政策解讀

        時(shí)間:2024-09-09 14:29:55 來源:本網(wǎng) 訪問量: -
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          一、制定背景

          《清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知》(清府辦函〔2019〕111號(hào))于2019年6月印發(fā),有效期5年,至2024年6月14日到期。根據(jù)評(píng)估結(jié)論,該《細(xì)則》施行以來對(duì)于我市市轄區(qū)推動(dòng)“三舊”改造工作有良好的指導(dǎo)作用,對(duì)“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)條件、項(xiàng)目改造模式、“三舊”改造涉及的土地出讓方式、土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)、公益性用地移交以及項(xiàng)目監(jiān)管等提出了原則性指導(dǎo)意見。但隨著“三舊”改造工作的不斷深入,該《細(xì)則》所依據(jù)的上位政策法規(guī)存在更新情況,以及“三舊”改造項(xiàng)目涉及的用地、規(guī)劃管控流程及要求需進(jìn)一步明確,因此原《細(xì)則》的內(nèi)容需重新制定以適應(yīng)上位政策法規(guī)更新和“三舊”改造實(shí)際操作的要求。

          二、制定依據(jù)

          本《細(xì)則》制定的主要依據(jù):《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省人民政府令第279號(hào))、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫(kù)和用地報(bào)批工作指引(2021年版)〉的通知》(粵自然資函〔2021〕935號(hào))、《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號(hào))、《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(試行)的通知》(粵府辦〔2009〕122號(hào))、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號(hào))、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(粵府〔2019〕71號(hào))、《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法配套文件》(包括《廣州市舊村莊改造實(shí)施細(xì)則》《廣州市舊廠房改造實(shí)施細(xì)則》《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施細(xì)則》)、《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法的通知》(湛府規(guī)〔2021〕5號(hào))、《中山市舊廠房改造升級(jí)實(shí)施細(xì)則(修訂)》等法律法規(guī)規(guī)章和相關(guān)政策。

          三、適用范圍

          本細(xì)則適用范圍為市轄區(qū),是指清城區(qū)(含高新區(qū))、清新區(qū)行政轄區(qū),各縣(市)參照?qǐng)?zhí)行。

          四、本《細(xì)則》的制訂過程

          為規(guī)范指導(dǎo)我市“三舊”改造工作,盤活存量土地資源,深入推進(jìn)節(jié)約集約用地,切實(shí)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。在原《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》基礎(chǔ)上,根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省人民政府令第279號(hào))、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫(kù)和用地報(bào)批工作指引(2021年版)〉的通知》(粵自然資函〔2021〕935號(hào))等政策文件,參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法,結(jié)合以往“三舊”改造項(xiàng)目工作推進(jìn)中涉及的堵點(diǎn)難點(diǎn)問題,制定形成《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》。

          本《細(xì)則》已征求了相關(guān)部門意見,通過網(wǎng)站進(jìn)行了公開征求意見,并提請(qǐng)了市司法局進(jìn)行合法性審查以及市市場(chǎng)監(jiān)督管理局進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)審查,且根據(jù)合法性審查反饋的意見進(jìn)行了修改完善;同時(shí),提請(qǐng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和市政府常務(wù)會(huì)議審議,并審議通過。

          綜上所述,本《細(xì)則》符合規(guī)范性文件的制定程序,符合上級(jí)有關(guān)政策文件的規(guī)定。

          五、主要內(nèi)容

          本細(xì)則總共十一章三十二條,第一章總則,含第一條至第二條,主要內(nèi)容為“三舊”政策適用范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能;第二章標(biāo)圖建庫(kù),含第三條至第四條,主要內(nèi)容為納入標(biāo)圖建庫(kù)的條件和申請(qǐng)入庫(kù)的辦理流程;第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批,含第五條至第六條,主要內(nèi)容為專項(xiàng)規(guī)劃和年度計(jì)劃的編制內(nèi)容及審批機(jī)關(guān);第四章“三舊”改造模式,含第七條至第九條,主要內(nèi)容為舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造可自行改造(合作改造)以及政府主導(dǎo)實(shí)施改造;第五章“三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批,含第十條至第十四條,主要內(nèi)容為改造方案編制內(nèi)容、涉及的規(guī)劃調(diào)整程序以及改造方案批準(zhǔn)后的調(diào)整、延期的情形;第六章“三舊”用地審批,含第十五條至第十六條,主要內(nèi)容為“三舊”涉及的主體圖斑地塊、“三地”、“其他用地”報(bào)批以及涉及違法用地處罰標(biāo)準(zhǔn);第七章土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理,含第十七條至第十九條,主要內(nèi)容為“三舊”項(xiàng)目涉及房屋征收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及征收糾紛處理;第八章土地出讓,含第二十條至第二十三條,主要內(nèi)容為“三舊”改造項(xiàng)目土地出讓方式;第九章鼓勵(lì)措施,含第二十四條至第二十六條,主要內(nèi)容為“三舊”項(xiàng)目土地出讓金優(yōu)惠以及分割發(fā)證、拓寬融資渠道等鼓勵(lì)政策;第十章政府監(jiān)管制度,含第二十七條至第二十九條,主要內(nèi)容為項(xiàng)目監(jiān)管、“三舊”改造資金監(jiān)管以及項(xiàng)目退出機(jī)制;第十一章附則,含第三十條至第三十二條,主要內(nèi)容為附則的規(guī)定。

          本細(xì)則與《清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知》(清府辦函〔2019〕111號(hào))相比較,主要修訂內(nèi)容如下:

          (一)增加了納入標(biāo)圖建庫(kù)圖斑的特殊情形以及審核的的具體流程。具體為:土地原權(quán)利人或其他市場(chǎng)主體擬實(shí)施改造的地塊,原權(quán)利人(土地所有權(quán)人、使用權(quán)人或者實(shí)際用地人)或其委托的市場(chǎng)主體需向縣級(jí)以上自然資源主管部門提出入庫(kù)申請(qǐng)。對(duì)于符合標(biāo)圖建庫(kù)條件,改造條件成熟、改造需求迫切的地塊,特別是貧困村改造用地,可將標(biāo)圖建庫(kù)、年度計(jì)劃、項(xiàng)目改造方案以及完善用地手續(xù)材料一并上報(bào)審批。同時(shí),簡(jiǎn)化了審批流程,縮短了審批時(shí)間。

          (二)增加了改造方案的主要內(nèi)容以及改造方案征求意見時(shí)相關(guān)單位的審查要點(diǎn)。具體為:“三舊”改造項(xiàng)目在征集改造意愿的基礎(chǔ)上,由縣級(jí)以上自然資源主管部門組織編制改造方案,原權(quán)利人、改造主體等相關(guān)主體可參與改造方案編制工作。改造方案基本內(nèi)容包含改造地塊基本情況、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時(shí)序、實(shí)施監(jiān)督。其中“工改工”項(xiàng)目需提供項(xiàng)目改造的總平面方案示意圖,明確擬拆除、新建建筑情況。涉及不可移動(dòng)文物的,應(yīng)按照文物保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。不可移動(dòng)文物不得拆除,應(yīng)按原狀修復(fù)。涉及不可移動(dòng)文物保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶的建設(shè)工程應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)完成報(bào)批手續(xù)后方可實(shí)施。

          (三)明確了“三舊”改造項(xiàng)目因成本效益難以平衡需要調(diào)規(guī)的具體流程。具體為:改造項(xiàng)目所在區(qū)級(jí)人民政府(含高新區(qū)管委會(huì))負(fù)責(zé)改造成本核算工作,經(jīng)審核后確因效益無法平衡的,根據(jù)《清遠(yuǎn)市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》申請(qǐng)規(guī)劃調(diào)整及組織開展編制工作。開展規(guī)劃調(diào)整編制工作前,規(guī)劃調(diào)整方案編制主體需根據(jù)《清遠(yuǎn)市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》第十三條、第十四條開展必要性論證、啟動(dòng)規(guī)劃調(diào)整等工作。市自然資源主管部門根據(jù)《清遠(yuǎn)市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》開展單元(社區(qū))功能與空間布局、居住人口規(guī)模、公益性用地、建設(shè)容量、重點(diǎn)地段城市設(shè)計(jì)等控制內(nèi)容審查,并按程序報(bào)市政府批復(fù)。

          (四)增加改造方案批復(fù)后需要調(diào)整、延期的情形,以及明確改造方案調(diào)整及延期的審批機(jī)關(guān)。具體為:已批準(zhǔn)的方案,因改造范圍調(diào)整或用地規(guī)劃條件改變調(diào)整改造方案的可按照程序報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

          項(xiàng)目改造方案調(diào)整涉及拆遷補(bǔ)償安置等直接與村民利益相關(guān)內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或者成員代表會(huì)議表決通過后,按照程序報(bào)批。

          對(duì)于市場(chǎng)主導(dǎo)的拆除重建類改造項(xiàng)目,市場(chǎng)主體已征得規(guī)定比例的原權(quán)利主體同意,但項(xiàng)目仍難以推進(jìn),或因規(guī)劃調(diào)整、土地整合等,在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議的,該市場(chǎng)主體可申請(qǐng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。市縣級(jí)人民政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)土地、房產(chǎn)征收(收回)工作,并對(duì)經(jīng)核定的市場(chǎng)主體前期投入費(fèi)用予以合理補(bǔ)償。

          改造方案的延期。改造項(xiàng)目因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整或不可抗力未能在改造方案批復(fù)的有效期內(nèi)辦理供地手續(xù),確需延長(zhǎng)有效期的,由項(xiàng)目方在批復(fù)有效期結(jié)束前6個(gè)月按程序向區(qū)“三舊”改造主管部門申請(qǐng),按程序報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。原則上延長(zhǎng)有效期限為1年。

          在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi),沒有實(shí)施拆遷和動(dòng)工改造的項(xiàng)目,可申請(qǐng)退出。由改造主體向區(qū)“三舊”改造主管部門申請(qǐng),報(bào)經(jīng)所在區(qū)級(jí)人民政府(含高新區(qū)管委會(huì))審核同意,并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后退出。并向項(xiàng)目所在的區(qū)級(jí)人民政府(含高新區(qū)管委會(huì))申請(qǐng)退回項(xiàng)目保證金(不計(jì)利息)。

          (五)明確“三舊”改造用地完善土地征收手續(xù)的涉及違法用地處罰標(biāo)準(zhǔn)問題。具體為:用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的,符合國(guó)土空間規(guī)劃,已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)補(bǔ)償,依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理后,直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,符合國(guó)土空間規(guī)劃,已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)補(bǔ)償,按照1998年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理后,直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

          (六)增加公服改造的模式。具體為:其中公服改商住用途的項(xiàng)目由政府收儲(chǔ)。

          六、咨詢方式

          對(duì)本《細(xì)則》有疑問的市民,可向清遠(yuǎn)市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址:清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民二路行政服務(wù)中心十二樓審批科二室;聯(lián)系電話:0763-3369337;郵箱:qysjxz@163.com。


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